태영건설과 PF대출, 2024년 부동산 전망

태영건설의 워크아웃 신청 이후 PF대출(프로젝트 파이낸싱)에 대한 부실 우려가 커지고 있습니다. 올해 부동산 시장 전반에 불확실성이 커지고 있습니다.

부동산 PF란 무엇인가?

PF(project financing)는 금융사가 부동산 개발의 사업성을 보고 돈을 빌려주는 것을 말합니다. 사업의 미래 전망을 평가해 담보나 신용 평가없이 자금을 빌려주는 대출입니다.

아파트나 상가, 요즘 많이 건설하는 지식산업센터 같은 큰 공사에는 많은 자금이 필요합니다. 대부분의 사업장에서 토지 매입과 건설 인허가가 이루어지는 착공 전 단계에서부터 대출을 받습니다. 이때 받는 대출을 '브릿지론'이라고 합니다. 보통 2금융권에서 받는데 금리가 높고 대출기간이 짧습니다. 위험하니까 그렇습니다.

이 과정이 순조롭게 마무리되고 착공되면 은행이나 증권사에서 낮은 금리로 돈을 빌릴 수 있습니다. 사업이 가시화되었기 때문입니다. 이것은 본PF라고 부르는데 이것으로 이자율이 높은 브릿지론을 갚고 초기 공사 비용으로 사용합니다. 정리하자면 착공 전단계 대출인 브릿지론과 공사단계 대출인 본PF를 합쳐 부동산 PF라고 말합니다.

PF(project financing) 사업의 미래 전망을 평가해 돈을 빌려주는 대출
□ 브릿지론 토지매입과 인허가가 이뤄지는 착공 전 단계 대출(중도금 납부에 사용)	□ 본PF 공사단계 대출 (잔금 납부)

우리나라 부동산 PF는 부동산 개발 시행사가 대출을 받고 시공사가 지급보증을 서는 방식으로 진행됩니다. 여기서 시행사란 부지 매입부터 인허가 관리, 분양, 입주까지 개발 전체 영역을 책임지는 주체로 부동산개발 전문회사나 재건축 조합, LH 등이 있습니다. 시공사는 우리가 잘 알고 있는 삼성물산, 현대건설 같은 건설회사입니다.

부동산 PF 대출 흐름도

본격적인 공사와 함께 분양이 시작되고, 이 과정에서 분양대금을 받아 남은 공사비를 대고 본PF의 일부를 갚습니다. 마지막으로 준공이 이뤄지면 분양 잔금을 받아 남은 PF를 갚고 시공사도 이익을 가져갑니다. 우리가 아파트를 살 때 대출 없이 사는 경우가 거의 없듯이 시행사, 시공사들도 대출 없이 건설하는 곳은 없습니다. 대출을 받아 일단 건설하고 분양한 다음 그 돈으로 대출을 갚고 나머지는 이익으로 가져가는 방식으로 운영되는 겁니다.

분양 시장이 괜찮을 때에는 아무런 문제가 생기지 않습니다. 하지만 지금 같은 부동산 냉각기에는 분양이 저조할 수 밖에 없어 미분양이나 공사중단 사태가 벌어지고 자금 유동성에 문제가 발생할 수 있습니다.

KBS뉴스 바로가기

태영건설 워크아웃 신청‥건설업계 위기 확산되나?

워크아웃을 신청한 태영건설은 시행사에서 위기가 비롯됐습니다. 워크아웃은 기업 구조 개선 작업을 말합니다. 자력으로 채무를 상환하는 것이 불가능한 기업이 워크아웃에 들어가면 해당 기업은 채권단의 관리하에 대출 만기 조정, 신규 자금 지원 등을 받게 됩니다.

앞서 통상적으로 건설회사가 시행사에 지급보증을 서주는 방식으로 PF대출이 이뤄진다고 했는데, 태영건설이 지급보증을 한 시행사 채무보증이 3조 8천억 원에 달합니다. 돈을 빌려준 채권단 입장에서는 걱정이 클 수 밖에 없는 상황입니다. 채권단은 태영 오너 일가의 사재출연과 핵심 계열사 중 한 곳인 SBS 지분 매각 등 자구 방안에 진정성 있는 대책이 담기지 않았다며 냉랭한 반응을 보이고 있고 금감원도 비판적인 입장을 보이고 있습니다.

태영건설 자구안(좌)과 워크아웃 관련 절차

공사에 못 들어가거나 분양이 잘 안되면 시행사, 시공사(건설회사), 돈을 빌려준 금융기관으로 연쇄적으로 위험이 옮겨가게 됩니다. 2023년 3분기 말 기준으로 부동산 PF 잔액은 134조에 이르고, 같은 시기 연체율은 2.4%로 전년 말보다 2배 정도 높아졌습니다. 특히 시행사들이 대출을 많이 하는 제2금융권의 연체율이 최근 높아지고 있습니다.

부동산 PF연체율(%)
□ 23년 3분기말 2.42% ↑ □2022년말 1.19%	□ 증권사 13.85% (6조3천억 원) □ 저축은행 5.6% (9조8천억 원) □ 캐피탈 4.6% (24조)

연체율이 높아진 건 고금리와 부동산 시장의 침체 때문입니다. 제2금융권 브릿지론의 경우 고금리가 이어지면서 이자율이 보통 15%에 이르고 여기에 가산금리가 붙어 19~20%로 높은 수준입니다. 실제로 태영건설의 경우 2023년 3분기 누적 기준 이자보상배율은 0.8, 영업이익 1이 나면 이 중 0.8을 대출 이자를 갚는데 썼다는 얘기입니다. 수익은 났지만 이자를 갚기에도 힘겨웠고 결국 연체율도 늘어나는 상황까지 내몰린 겁니다.

부동산 시장 침체로 미분양이 늘어난 것도 사업 수익을 악화시킨 요인이 됐습니다. 대구경북에서 미분양이 크게 늘어났는데 분양대금 확보가 되지 않기 때문에 대출금 상환이 어려울 수 있습니다.

하나증권은 최근 발표한 '1월:끝난 것이 아닌 PF 문제' 보고서에서 1년 내로 돌아오는 PF가 유통성보다 크고, 양호하지 않은 지역에서의 도급PF 비중이 큰 공통점을 지닌 곳이 태영건설과 롯데건설이라고 밝히며 위기가 다른 주요 건설사로 확산될 위험성을 경고했습니다. 이에 대해 롯데건설은 태영과 달리 충분한 유동성을 확보했다고 밝혔습니다. 김주현 금융위원장도 롯데건설은 이런 상황에 대비해 작년부터 유동성을 많이 확보했다며 우려설에 대해 선을 그었습니다.

부동산 전망‥주택 매입은 언제쯤?

정부는 옥석 가리기라는 표현으로 부실 사업장을 정리하겠다는 방침을 밝히고 있습니다. 누구를 살리고 누구를 죽일지를 판단하는 게 제일 중요한데 4월 총선을 앞두고 있어서 부담이 큰 상황입니다.

금융위원회 보도자료 바로가기

또 장기적으로 볼 때 신규 주택공급이 크게 줄어들 것은 분명하기 때문에 집값이 다시 또 오를 가능성도 염두에 두어야 합니다. 인구가 급감하고 있다고 말하지만 최근 5년간 300만 가구가 늘어났습니다. 1인 가구가 늘었기 때문입니다. 따라서 올 상반기 중에는 조정을 받을 수 있다며 실소유자라면 주택을 매입하는 것이 적절하다는 전망을 내놓는 전문가도 있습니다.

주택 공급을 원활하게 유지하면서 부실 사업장도 정리해야 하는 중요한 시점이 됐습니다. 정부의 고심이 깊을 수 밖에 없는 이유입니다.

[함께 보면 좋은 글]

불안한 새마을 금고‥안전성 확인, 경영 공시 보는 법

 

 

다자녀 혜택 3명→2명‥특공·車 취득세 감면 등